從一張白紙，到一個(gè)增長(zhǎng)極。這是蘭州新區(qū)出生時(shí)的愿望。

這個(gè)2012年8月20日正式獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)建設(shè)的新區(qū)，是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)后的第五個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，也是西北地區(qū)第一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。

從蘭州城區(qū)往北50多公里，一片名為秦王川的高原盆地，就是蘭州新區(qū)所在地。這片方圓800余平方公里的新區(qū)，在5年前設(shè)立的時(shí)候，人口只有16萬，工業(yè)化程度近乎為零。

蘭州新區(qū)的定位算是高大上——國(guó)家重要的產(chǎn)業(yè)基地，西北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，向西開放的戰(zhàn)略平臺(tái)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范區(qū)。

6年時(shí)間，這里發(fā)展得好嗎？3月19日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者前往蘭州新區(qū)目睹了新區(qū)現(xiàn)狀，曾經(jīng)的“狂熱”正在演變出一些值得關(guān)注的故事。

人口跟不上規(guī)劃目標(biāo)

3月19日，蘭州新區(qū)，主街道路雙向14車道，路幅寬達(dá)80米。除了部分主干道有車輛通行外，大部分道路，即便是上下班高峰期，也很難看到行人和車輛通行。以經(jīng)緯路編號(hào)的規(guī)劃線路還在建設(shè)中。

蘭州新區(qū)寬敞的道路，空曠無人影。緯一路的彩虹城是最早交付的安置房，這里稍有人氣，其余樓盤大多人跡無幾，甚至整片樓盤入夜后一片漆黑。夜幕下的新區(qū)，更是沉寂。

新區(qū)內(nèi)由于大開大建，隨處可以看到被圈占起來的閑置土地和高高聳立的塔吊，在塵土飛揚(yáng)的寒風(fēng)中，顯得蕭索荒涼。

6年來，被寄予厚望的蘭州新區(qū)進(jìn)展與現(xiàn)實(shí)存在較大落差。

按照規(guī)劃設(shè)想，蘭州新區(qū)2015年人口要達(dá)到30萬，2020、2030年分別達(dá)到60萬和100萬人口。但是2017年2月17日，甘肅省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《關(guān)于2016年全省人口變動(dòng)主要數(shù)據(jù)的通報(bào)》顯示，2016年蘭州新區(qū)常住人口14.28萬，自增率6.55%。蘭州新區(qū)管委會(huì)對(duì)外公布的數(shù)據(jù)是現(xiàn)有人口近30萬。

蘭州新區(qū)管委會(huì)一位知情人士介紹稱，蘭州新區(qū)轄管區(qū)內(nèi)人口不足15萬，就地還遷安置也不過十幾萬人，加上入住企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、外來人員等10余萬，目前新區(qū)居住人口不超過25萬。20多萬人分布在800多平方公里面積的區(qū)域內(nèi)居住、生活、工作，空曠可想而知，蘭州新區(qū)也成為了全國(guó)17個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)中人口最稀疏的新區(qū)。僅從人口數(shù)量看，還沒有達(dá)到原目標(biāo)要求。

蘭州新區(qū)管委會(huì)

帶動(dòng)人氣，蘭州新區(qū)也做過努力，從2013年開始，蘭州市委、市政府機(jī)關(guān)及部分市直部門和單位共16個(gè)部門、近700名干部職工移至蘭州新區(qū)辦公。

但事情出現(xiàn)了波折。甘肅省委第四巡視組在巡視期間發(fā)現(xiàn)蘭州新區(qū)遷移后成本過高的問題，于是2015年3月，蘭州不得不調(diào)整把移至新區(qū)辦公的25個(gè)市級(jí)單位（其中整體移至新區(qū)辦公的單位8個(gè)，部分移至新區(qū)辦公的單位17個(gè)）中的14個(gè)單位，調(diào)整回到蘭州市區(qū)辦公。巨大的行政成本讓移至新區(qū)辦公的單位也不得不又陸續(xù)遷回蘭州市區(qū)。

這是因?yàn)?，除了交通不方便的問題，補(bǔ)貼給財(cái)政帶來了沉重壓力，以搬到新區(qū)的700多人測(cè)算，僅僅個(gè)人補(bǔ)貼就需要數(shù)千萬元，這還不包括住宿和辦公費(fèi)用。

記者了解，蘭州市政府公務(wù)員搬遷到新區(qū)上班，采取的是出差方式，有的公務(wù)員每人每天補(bǔ)貼60元。每月按工作日計(jì)算，在實(shí)施補(bǔ)貼的兩年半左右時(shí)間內(nèi)，人均補(bǔ)貼數(shù)萬元。另外，搬遷到新區(qū)工作后住宿免費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)最開始是兩人一間，后調(diào)整到每人一間，日常工作吃住在單位，周末回市區(qū)。

在企業(yè)進(jìn)入方面，蘭州市實(shí)施“出城入園”政策，鼓勵(lì)蘭州市區(qū)工業(yè)企業(yè)向新區(qū)搬遷，但大部分搬遷企業(yè)規(guī)模偏小，轉(zhuǎn)移企業(yè)也主要集中在制造環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)層次不算高，對(duì)新區(qū)整體發(fā)展推動(dòng)力度有限，還很難響應(yīng)高大上的定位目標(biāo)。

每一個(gè)新區(qū)新城建設(shè)，離不開人口、離不開產(chǎn)業(yè)，更離不開房地產(chǎn)。蘭州新區(qū)的辦法是，所有新區(qū)內(nèi)的居住戶，每人補(bǔ)貼購(gòu)房款31萬元，每人面積40平方米，超過面積的按市場(chǎng)價(jià)支付，但補(bǔ)貼款只能打入指定賬戶上，作為在新區(qū)買房有效 “留人”的硬指標(biāo)。

即便這樣通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而聚集人口的模式，也難以增加令人滿意的人口數(shù)量。根據(jù)蘭州新區(qū)“十三五”規(guī)劃，新區(qū)預(yù)備在未來5年新增就業(yè)人口5萬。這5萬人，如果帶上家屬，最多能達(dá)15萬人，而蘭州新區(qū)規(guī)劃在2020年達(dá)到60萬人口、2030年達(dá)到100萬人口，但目前蘭州新區(qū)戶籍人口不到16萬、居住人口不超過25萬，這與目標(biāo)人口相去還大有距離。

人口數(shù)量，無疑是當(dāng)前和未來一段時(shí)間蘭州新區(qū)最大的愛，也是最深的痛。

600萬平方米庫(kù)存被令盡快消化

人口的有序增長(zhǎng)，并非一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題。但即便人口不逮，新區(qū)的概念、美好的藍(lán)圖以及低廉的地價(jià)，是房地產(chǎn)開發(fā)商們不會(huì)放棄的機(jī)會(huì)。

綠地售樓中心展廳，銷售人員比買房人還多

記者在蘭州新區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，碧桂園、綠地等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)入駐，大盤開發(fā)，這也帶來了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，就是賣房人比買房人還多，與熱點(diǎn)城市比如杭州這類城市一房難求的場(chǎng)面相比，大有天壤之別。

走在以經(jīng)緯開頭命名的道路上，可以說是縱橫交錯(cuò)，將新城區(qū)切割成四四方方的棋盤狀。寬闊的馬路上，很少能看到行人的蹤跡，但這里是一個(gè)巨大無邊的工地，到處都是空洞的樓盤和吊塔，被開挖的山丘裸露著承受風(fēng)的吹掃。此情此景，與想象中的“繁榮”搭不上邊。

來自上海的綠地集團(tuán)在建項(xiàng)目綠地智慧金融城，是一個(gè)占地3000畝的超大體量的項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)有住宅、寫字樓、商場(chǎng)、學(xué)校等綜合體。

距綠地銷售中心1公里范圍內(nèi)，路邊布滿“崗哨”，這些銷售人員成群結(jié)隊(duì)，看見行人會(huì)蜂擁“盤問”：要看房子嗎？

綠地銷售員告訴記者，綠地智慧金融城目前三期在售，一二期建是現(xiàn)房別墅，目前價(jià)格為9200—12000元/平方米。三期在2019年前都沒有房源，目前所賣都是期房，有預(yù)售證號(hào)，沒有預(yù)售許可證，可以先預(yù)售認(rèn)籌，交1萬元認(rèn)籌金，2020年交房。

根基銷售人員的說法，這里去年房?jī)r(jià)4000多元/平方米，今年5000多元/平方米，有的房子不是不賣，而是開發(fā)商也在等著漲價(jià)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)新區(qū)商品房有綠地項(xiàng)目、碧桂園項(xiàng)目、金城新天地、書香名府等，而恒大項(xiàng)目是2017年新拿的土地。

位于新區(qū)恐龍園旁的碧桂園城市花園陽光三房正在認(rèn)籌中，產(chǎn)品為建筑面積97平方米-128平方米純通透洋房，以及258平方米-275平方米別墅現(xiàn)房，每套價(jià)格210萬元起。

記者發(fā)現(xiàn)，碧桂園城市花園相對(duì)綠地智慧金融城顯得更加冷清，銷售中心空空蕩蕩，銷售人員熱情介紹稱，雙拼毛坯別墅現(xiàn)房均價(jià)在9500元/平方米左右；高層期房均價(jià)在5300元/平方米左右，最早的也要2年后才能交房?！拔覀冇蓄A(yù)售證，現(xiàn)在開盤的產(chǎn)品按進(jìn)度都賣到今年7月份了。蘭州市區(qū)目前限購(gòu)，新區(qū)雖不限購(gòu)，但房?jī)r(jià)差距很大，蘭州市安寧區(qū)房?jī)r(jià)都到10000多元/平方米了，新區(qū)只有5000多元/平方米，新區(qū)不限購(gòu)，只要名下沒有房貸記錄，隨便買。

蘭州新區(qū)管委會(huì)某部門馬主任接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，新區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)因商業(yè)、住宅性質(zhì)不一樣，地價(jià)也不一樣；首先根據(jù)規(guī)劃局占地規(guī)劃審批后，國(guó)土局就可以供地了，商業(yè)地價(jià)每畝60萬元，工業(yè)用地15萬元，很可能今年5月份要提高價(jià)格了，目前新區(qū)進(jìn)駐的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本都落地了，有的雖然還沒有審批，只是時(shí)間早晚的問題，基本沒有空閑土地可征用了。

他說，新區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力很大，庫(kù)存量多大還不太清楚，房?jī)r(jià)控制在5500元/平方米左右，綠地、恒大、碧桂園等公司的項(xiàng)目都在建設(shè)中?！艾F(xiàn)在涉及房地產(chǎn)開發(fā)都屬于限制項(xiàng)目，沒有土地可以供給，工業(yè)則不限土地，類別也沒有特別要求。”

蘭州新區(qū)庫(kù)存究竟有多大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年蘭州市銷售商品房883.9萬平方米。至2017年底，蘭州市批準(zhǔn)待售商品房存量840萬平方米，消化需要12個(gè)月，其中蘭州新區(qū)存量201萬平方米，消化需要52個(gè)月。

蘭州新區(qū)也意識(shí)到了房地產(chǎn)庫(kù)存問題，已經(jīng)控制商品房和企業(yè)保障房的開發(fā)節(jié)奏，避免形成新的房地產(chǎn)庫(kù)存。

目前的管理要求是：國(guó)土局要適當(dāng)控制住宅用地拍賣節(jié)奏。經(jīng)發(fā)局要嚴(yán)格房建項(xiàng)目審批。建設(shè)局要盡快提出消納600萬平方米的商品房庫(kù)存房的支持政策，要對(duì)房建項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)劃管理，今后入駐新區(qū)的企業(yè)原則上不得自建保障房。

“畫大餅”的爛尾樓之殤

根據(jù)規(guī)劃，蘭州新區(qū)要成為蘭州市的副城區(qū)。15年以后要達(dá)到大城市標(biāo)準(zhǔn)。

成長(zhǎng)路上的煩惱也在涌現(xiàn)，蘭州新城在另外一面被指責(zé)為一個(gè)“鬼城”，這皆因白天人少，晚上人更少。這是國(guó)內(nèi)很多新區(qū)新城遭遇的一個(gè)魔咒，前期房地產(chǎn)先行，一個(gè)個(gè)高聳樓盤拔地而起，但是人口居住率變成一個(gè)傷口。

記者先來到蘭州新區(qū)經(jīng)七路和緯五路交會(huì)處東側(cè)一個(gè)爛尾3年的建設(shè)項(xiàng)目——甘肅信源軟件信息產(chǎn)業(yè)園（信源慧谷、信源睿城），開發(fā)商為甘肅信源軟件信息股份有限公司，2015年更名為甘肅信源房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，2016年3月更名為甘肅信源軟件信息股份有限公司，2017年3月，再更名為甘肅睿泰信息產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司。

一個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)必須有規(guī)劃，規(guī)劃之初必須有可行性報(bào)告，可行性報(bào)告水分有多大？有時(shí)候，說得越大，“誆”到手的項(xiàng)目就越大，借貸也很容易，審批也就無阻了。在這個(gè)邏輯之下，開發(fā)商稱該項(xiàng)目投產(chǎn)后，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值約200億元，利稅可達(dá)到5億—10億元，將吸引300到500家軟件信息企業(yè)入駐，軟件信息從業(yè)人員需6萬人左右。

開發(fā)商還稱，力爭(zhēng)在園區(qū)建成后3到5年內(nèi)有3家左右的高新技術(shù)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市，使園區(qū)成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源，服務(wù)周邊中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的孵化基地。就這樣，占地1069畝、總建筑面積120萬平方米、總投資約30億元的軟件信息產(chǎn)業(yè)園綜合體就這樣順利“誕生”。

據(jù)接近開發(fā)商的知情人士稱，2013年9月，甘肅信源軟件信息股份有限公司與數(shù)十人購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，后經(jīng)購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)所開發(fā)的信源慧谷項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，導(dǎo)致商品房買賣合同無效，購(gòu)房人紛紛要求退款。

因甘肅信源軟件信息股份有限公司原法定代理人張利新任職期間抽逃資金，銷毀賬目及財(cái)務(wù)憑證涉嫌犯罪被蘭州市公安局立案?jìng)刹?，致使?xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金困難而停工至今。

從政策上，工業(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，日后也面臨諸多問題，如銀行一般不予按揭貸款，無法公證，沒有入學(xué)資格，水、電、煤、暖氣等配套價(jià)格全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納。

爛尾樓盤星光城

另一個(gè)爛尾項(xiàng)目是星光城，這個(gè)項(xiàng)目原由星光集團(tuán)旗下子公司甘肅星光達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，盤踞蘭州新區(qū)核心區(qū)域，占地面積約960畝，總建筑面積160萬平方米。是蘭州新區(qū)批復(fù)后，首個(gè)進(jìn)駐蘭州新區(qū)的一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

2012年開工后，因?yàn)橘Y金問題，項(xiàng)目整體工程于2014年7月30日便全面停工。一期欠下工程款3000余萬元，其中拖欠農(nóng)民工工資為1700余萬元。

作為蘭州新區(qū)首個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目，新區(qū)唯一的城市綜合體，當(dāng)時(shí)的星光城項(xiàng)目被寄予厚望，但是爛尾后也成為外界質(zhì)疑蘭州新區(qū)的佐證之一。

接近星光達(dá)房地產(chǎn)公司的人士透露，蘭州新區(qū)近幾年被人們稱作是“鬼城”，大批早已建成的樓盤無人問津，可滿足24萬多人居住需求的新區(qū)，戶籍人口卻不到16萬，甚至還有部分小區(qū)無人入住，絕大部分住宅空蕩冷清。很多曾經(jīng)熱衷于這片土地的開發(fā)商也已失去了原有的熱情，樓市前景暗淡。況且，從入駐蘭州新區(qū)大型企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量上看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要低于招商意向簽約企業(yè)數(shù)量，并且部分入駐企業(yè)僅建造廠房并無產(chǎn)出，也造成了區(qū)域市場(chǎng)的冷淡，打擊后續(xù)企業(yè)的投資信心。

自2015年起，蘭州新區(qū)理論上產(chǎn)業(yè)布局基本完整，不但引進(jìn)了諸如絲綢之路大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園、新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)園、蘭州新區(qū)食品園區(qū)、中韓產(chǎn)業(yè)園、中德產(chǎn)業(yè)園、中白產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)、紫金綠色農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園、“飛地經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)園等高新產(chǎn)業(yè)。而且蘭州新區(qū)還打出“商貿(mào)文旅”牌，想通過西部恐龍園、影視城等文旅項(xiàng)目打開局面。

3月20日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在星光城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查采訪將要結(jié)束時(shí)，發(fā)現(xiàn)該樓盤一側(cè)有工人施工，一位施工人員對(duì)記者稱，項(xiàng)目已被城投公司接手，后續(xù)建設(shè)均由城投公司負(fù)責(zé)。

這對(duì)于蘭州新區(qū)而言，是一個(gè)好消息。（來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 記者：賈俊杰）